【Aさん家族の現状と不動産の概要】
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都心の住宅地に時価2億円の自宅と土地を所有していた父が亡くなり、家族で話し合いの結果、売却して現金で分けることに…。
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よくあるケース
法定相続分により相続（母1/2、子1/8×4）し、売却をした場合、
●売却時の税金
| 売却額 | 20,000万円 |
|---|---|
| 母 | 10,000万円 |
| 長男 | 2,500万円 |
| 次男 | 2,500万円 |
| 長女 | 2,500万円 |
| 次女 | 2,500万円 |
コンサルティングオフィスのご提案
●代償分割
遺産の土地建物を母と長男が取得して売却し、売却代金の中から、次男、長女、次女にそれぞれ○○○○万円支払う…といったように、相続分以上の財産を取得する代償として他の相続人に金銭を支払う方法です。
●売却時の税金
| 売却額 | 20,000万円 |
|---|---|
| 母 | 10,000万円 |
| 長男 | 10,000万円 |
※代償分割をする場合は、遺産分割協議書においてその旨の記載をする必要があります。
※ケースによっては、節税効果を見込めない場合があります。
- 事業収支の悪化
- 母のひとり暮らしが心配
- 共有なので将来が心配
建物リニューアルで稼働率アップを図るか？
売却による資産組み換えを行うか？
【Bさん家族の現状と不動産の概要】
昭和63年に自宅兼事業用ビルを建築。10年前に夫（父）が亡くなり母子が共有で相続。3・4階のテナントが退室し、収入より支出が多い状態が数ヶ月続いている。
- 港区内敷地264.5ｍ2（約80坪）
- 築18年地上5階建
- 1階から4階が賃貸、5階を母の自宅として使用
- 満室時当時の賃料収入月213万円
- 現在3・4階空室、賃料収入月103万円
- 10年前に借入残額1億4,000万円を借換え
（20年、金利4％、元利均等） - 月々返済85万円／現在の借入残高8,000万円
- 修繕費・固定資産税など月平均35万円の支出
建物のリニューアルは…
- 競争力を保つ為の多額な追加投資（借入れ）が必要となります。
- 共有関係が解消されないまま、母のひとり暮らしへの心配が続きます。
コンサルティングオフィスのご提案
建物価値があるうちにビルを売却し、各人が自分のライフスタイルに合った資産の組み換えを行う。
概算
| 売却額 | 不動産購入 | 譲渡費用 | 譲渡税 | 借入返済 | 手取り | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 母 | 3億円 | 2億円 | 1,500万円 | 1,800万円 | 4,000万円 | 2,700万円 |
| 長男 | 1.5億円 | 9,000万円 | 750万円 | 2,200万円 | 2,000万円 | 1,050万円 |
| 長女 | 1.5億円 | - | 750万円 | 2,200万円 | 2,000万円 | 1億50万円 |
| 計 | 6億円 | 2億9,000万円 | 3,000万円 | 6,200万円 | 8,000万円 | 1億3,800万円 |
母は居住用の3,000万円控除及び事業用資産の買換え特例※を適用
※特定の事業用資産の買換えの特例のうち、このシュミレーションで利用する特例（租特法37条の表15号）の 適用期間は、平成23年12月31日までとなります。
詳しくは、税務署・税理士等にご相談・ご確認ください。
効 果
戸建て購入（都内）
9,000万円
※取得費用300万円含
将来のため手取り
1億200万円を不動産
投資信託や預貯金などで運用
