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ケーススタディ

Aさん家族の突然の相続

【Aさん家族の現状と不動産の概要】
Aさん家族構成

都心の住宅地に時価2億円の自宅と土地を所有していた父が亡くなり、家族で話し合いの結果、売却して現金で分けることに…。

時価2億円の自宅と土地

よくあるケース

法定相続分により相続(母1/2、子1/8×4)し、売却をした場合、

それぞれが相続し、共同で売却

●売却時の税金
税金総額2,190万円
売却額 20,000万円
10,000万円
長男 2,500万円
次男 2,500万円
長女 2,500万円
次女 2,500万円

コンサルティングオフィスのご提案

●代償分割

遺産の土地建物を母と長男が取得して売却し、売却代金の中から、次男、長女、次女にそれぞれ○○○○万円支払う…といったように、相続分以上の財産を取得する代償として他の相続人に金銭を支払う方法です。

代償分割
●売却時の税金
税金総額1,680万円
売却額 20,000万円
10,000万円
長男 10,000万円
上記の場合と比べて510万円の節税!

※代償分割をする場合は、遺産分割協議書においてその旨の記載をする必要があります。
※ケースによっては、節税効果を見込めない場合があります。

Bさんの悩み

  • 事業収支の悪化
  • 母のひとり暮らしが心配
  • 共有なので将来が心配

建物リニューアルで稼働率アップを図るか?
売却による資産組み換えを行うか?

【Bさん家族の現状と不動産の概要】

昭和63年に自宅兼事業用ビルを建築。10年前に夫(父)が亡くなり母子が共有で相続。3・4階のテナントが退室し、収入より支出が多い状態が数ヶ月続いている。

  • 港区内敷地264.5m2(約80坪)
  • 築18年地上5階建
  • 1階から4階が賃貸、5階を母の自宅として使用
  • 満室時当時の賃料収入月213万円
  • 現在3・4階空室、賃料収入月103万円
  • 10年前に借入残額1億4,000万円を借換え
    (20年、金利4%、元利均等)
  • 月々返済85万円/現在の借入残高8,000万円
  • 修繕費・固定資産税など月平均35万円の支出

建物のリニューアルは…

  • 競争力を保つ為の多額な追加投資(借入れ)が必要となります。
  • 共有関係が解消されないまま、母のひとり暮らしへの心配が続きます。

コンサルティングオフィスのご提案

建物価値があるうちにビルを売却し、各人が自分のライフスタイルに合った資産の組み換えを行う。

6億円で売却

概算

  売却額 不動産購入 譲渡費用 譲渡税 借入返済 手取り
3億円 2億円 1,500万円 1,800万円 4,000万円 2,700万円
長男 1.5億円 9,000万円 750万円 2,200万円 2,000万円 1,050万円
長女 1.5億円 - 750万円 2,200万円 2,000万円 1億50万円
6億円 2億9,000万円 3,000万円 6,200万円 8,000万円 1億3,800万円

母は居住用の3,000万円控除及び事業用資産の買換え特例※を適用
※特定の事業用資産の買換えの特例のうち、このシュミレーションで利用する特例(租特法37条の表15号)の 適用期間は、平成23年12月31日までとなります。
詳しくは、税務署・税理士等にご相談・ご確認ください。

効 果

【母】事業収支の改善とひとり暮らしの不安の解消
自宅の移住性の向上
収益性の向上
老後資金の確保
【長男】自宅取得と現金確保

戸建て購入(都内)
9,000万円
※取得費用300万円含

【長女】将来の資金確保

将来のため手取り
1億200万円を不動産
投資信託や預貯金などで運用

もっと詳しくお知りになりたい方は、お気軽にお問い合わせください。

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